Le décret tertiaire oblige propriétaires et locataires de locaux tertiaires d’au moins 1 000 m² à réduire leur consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, ou à respecter un plafond en valeur absolue. Les consommations se déclarent chaque année sur OPERAT, au plus tard le 30 septembre.
Le décret tertiaire en clair : texte, cible, calendrier
Les entreprises parlent de décret tertiaire, l’administration d’Éco Énergie Tertiaire. La page dédiée d’ecologie.gouv.fr, mise à jour le 9 septembre 2025, le rattache à l’article 175 de la loi Élan et à un décret du 23 juillet 2019, entré en vigueur le 1er octobre suivant.
Le Code de la construction et de l’habitation porte l’obligation (article L174-1), ses modalités (articles R174-22 à R174-32) et ses sanctions (article R185-2). Dans son édition du 9 octobre 2026 sur codes.droit.org, ces articles n’ont plus bougé depuis 2021 : les retouches passent par l’arrêté du 10 avril 2020.
Trois dates comptent pour votre société :
- chaque 30 septembre, la déclaration des consommations de l’année précédente ;
- le 30 septembre 2027, limite pour fixer l’année de référence et déclarer les modulations ;
- le 31 décembre 2031 au plus tard, la vérification des résultats de 2030.
Le seuil de 1 000 m² et les locaux qui y échappent
L’article R174-22 vise les activités tertiaires marchandes ou non, des bureaux aux commerces, entrepôts ou hôtels cités par ecologie.gouv.fr. Le seuil se mesure en surface de plancher, au sens du Code de l’urbanisme, dans trois cas :
- un bâtiment exclusivement tertiaire de 1 000 m² ou plus, surfaces non tertiaires accessoires comprises ;
- les parties d’un bâtiment mixte qui cumulent 1 000 m² d’activités tertiaires ;
- un ensemble de bâtiments sur une même unité foncière ou un même site atteignant ce total.
Restent hors champ les constructions sous permis précaire, les lieux de culte et les locaux de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure. Si une activité cesse et que la surface passe sous le seuil, les occupants restants demeurent soumis.
Locataire d’un plateau : la surface du bâtiment compte
Le seuil ne se lit pas à l’échelle de votre bail. Exemple : votre PME occupe 350 m² dans un immeuble de bureaux de 2 500 m² ; elle entre dans le champ et répond de sa propre part, aux côtés du propriétaire. Sur un site industriel, le calcul additionne les surfaces tertiaires de tous les bâtiments.
Moins 40 % en 2030 ou une valeur absolue : deux trajectoires
L’article L174-1 offre deux objectifs. Le premier est relatif : les baisses de 40, 50 puis 60 % se calculent par rapport à une consommation de référence qui ne peut être antérieure à 2010. Le second est un plafond en valeur absolue, calé sur les bâtiments neufs de la même catégorie. Atteindre l’un des deux vous met en conformité, rappelle Entreprendre Service Public.
La plateforme ajuste les consommations aux variations climatiques. La chaleur fatale autoconsommée et la recharge des véhicules électriques se retranchent ; aucune action ne doit accroître les émissions de gaz à effet de serre.
L’année de référence, à fixer avant le 30 septembre 2027
L’article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020, consolidé sur Légifrance, exige douze mois consécutifs compris entre 2010 et 2022, ou la première année pleine déclarée sur OPERAT, retenue d’office faute de choix avant le 30 septembre 2027. La fiche d’Entreprendre Service Public s’arrête encore à 2019 : l’arrêté fait foi.
Le choix de l’année de référence pèse lourd : une année de forte consommation rend votre effort de 40 % plus accessible. Gardez les factures : sur demande de l’administration, vous avez trois mois pour les produire.
Des valeurs absolues révisées en 2025 puis en 2026
Le plafond, noté Cabs, additionne ambiance thermique et ventilation d’un côté, usages spécifiques comme l’éclairage de l’autre. Ses niveaux par activité figurent en annexe de l’arrêté : un arrêté du 1er août 2025 l’a remplacée, un autre du 11 août 2026 l’a retouchée. Revérifiez sur OPERAT tout objectif calculé avant ces dates.
OPERAT : la déclaration du 30 septembre
La plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, reçoit au plus tard chaque 30 septembre les données de l’année précédente, selon l’article 13 de l’arrêté : celles de 2026 seront dues le 30 septembre 2027. L’article R174-27 détaille la déclaration de chaque entité :
- activités exercées et surface concernée ;
- consommations annuelles par type d’énergie ;
- année de référence et justificatifs ;
- indicateurs d’intensité d’usage et, le cas échéant, modulations.
L’article R174-28 autorise la délégation de la saisie à un prestataire ou au gestionnaire de réseau de distribution ; le locataire peut aussi la confier au propriétaire. Archivez chaque dépôt validé.
Attestation, notation et affichage
En retour, la plateforme génère une attestation numérique annuelle et une notation Éco Énergie Tertiaire. L’article R174-32 impose d’en publier les consommations, les objectifs et les émissions de gaz à effet de serre, par affichage visible ou tout autre moyen adapté. Facultative jusqu’au 1er juillet 2026 selon l’arrêté, cette publication s’impose désormais.
Propriétaire et locataire : une obligation partagée par le bail
Selon le II de l’article L174-1, propriétaire et preneur répondent chacun des actions relevant de leurs responsabilités contractuelles, les définissent ensemble et transmettent chacun leurs consommations.
Le bail tranche donc la répartition : relisez la clause travaux et l’annexe de charges à l’aide de ce point sur les clauses du bail commercial à surveiller. L’évaluation du respect de l’obligation s’annexe, à titre d’information, au contrat de bail et à la promesse de vente.
L’annexe environnementale des baux de plus de 2 000 m²
L’article L125-9 du Code de l’environnement impose une annexe environnementale aux baux conclus ou renouvelés sur plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerces. Bailleur et preneur y décrivent leurs équipements et leurs consommations d’énergie et d’eau (articles D174-19 et D174-20 du code de la construction), puis dressent un bilan périodique. Sous ce seuil, une clause comparable organise l’échange des données.
Nouveau bail, nouveau propriétaire : garder l’historique
En cas de nouveau bail ou d’acquisition, l’arrêté vous laisse reprendre l’année de référence du prédécesseur, à condition de déclarer l’identifiant OPERAT de ses entités et les surfaces reprises. À défaut, l’année retenue ne peut précéder le changement d’assujetti : réclamez cet identifiant avant de signer. Le propriétaire occupant, lui, décide et finance seul, un paramètre de plus dans l’arbitrage entre achat et location des locaux.
Moduler les objectifs : trois motifs et un dossier technique
L’article R174-26 précise les trois motifs de modulation prévus par la loi :
- contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, comme un monument historique ;
- changement d’activité ou de son volume, calculé par OPERAT ;
- coûts manifestement disproportionnés au regard des gains.
Hors volume d’activité, un dossier technique justifie la modulation. Pour la disproportion, Entreprendre Service Public retient des temps de retour brut, aides déduites, supérieurs à 30 ans pour l’enveloppe, 15 ans pour les équipements et 10 ans pour les systèmes de pilotage. Les modulations de la décennie se déclarent au plus tard le 30 septembre 2027 ; le dossier se remet sous 15 jours sur demande.
Sanctions : mise en demeure, publication, amende
L’article R185-2 confie au préfet une gradation :
- Déclaration absente : mise en demeure de régulariser sous trois mois, puis publication des mises en demeure restées sans effet.
- Objectif manqué sans justification : mise en demeure d’établir un programme d’actions commun, avec échéancier et plan de financement.
- Programme absent six mois plus tard : mise en demeure individuelle, puis publication.
- Toujours aucun dépôt : amende plafonnée à 1 500 euros pour une personne physique, 7 500 euros pour une personne morale.
Un programme approuvé mais non suivi peut aboutir à un constat de carence publié, assorti d’une amende aux mêmes plafonds. Pour votre PME, la publicité pèse plus que le montant.
Les leviers d’action, du réglage à la rénovation
L’article R174-23 cite quatre familles d’actions : bâti, équipements performants et gestion active, exploitation, usages des occupants. La page d’ecologie.gouv.fr cite l’isolation, les protections solaires, le contrat d’exploitation à objectif de résultat ou l’extinction automatique de l’éclairage après fermeture. L’article R175-2, retouché par un décret du 26 décembre 2025, impose aussi un système d’automatisation et de contrôle aux bâtiments dont le chauffage ou la climatisation dépasse 70 kW, au plus tard le 1er janvier 2030 pour l’existant, sauf retour sur investissement au-delà de dix ans. Un programme pluriannuel de travaux pose enfin la question de la provision pour risques et charges.
Prochaine étape : sortez la dernière attestation de chaque site, vérifiez l’année de référence et inscrivez le 30 septembre 2027 au planning de la direction.
Décret tertiaire : questions fréquentes des locataires et propriétaires
Une PME locataire de 300 m² est-elle soumise au décret tertiaire ?
Oui, dès lors que le bâtiment ou le site qui l’héberge cumule au moins 1 000 m² de surface de plancher consacrée à des activités tertiaires. Le seuil s’apprécie à l’échelle de l’immeuble, pas du bail. La PME répond de sa propre part : elle déclare chaque année sur OPERAT les consommations des locaux qu’elle occupe, ou confie cette transmission à son propriétaire, comme l’autorise l’article R174-28.
Qui déclare sur OPERAT quand le bail ne dit rien ?
Chacun déclare sa part. L’article L174-1 confie à chacune la transmission annuelle des consommations des locaux qui la concernent, et l’article R174-28 oblige propriétaire et locataire à se communiquer les consommations des équipements qu’ils exploitent. Dans un immeuble partagé, le propriétaire déclare logiquement les équipements communs qu’il gère, le locataire ses compteurs privatifs. Un avenant qui écrit ce partage évite doublons et oublis.
Où lire le texte officiel du décret tertiaire ?
Sur Légifrance. L’obligation figure à l’article L174-1 du Code de la construction et de l’habitation, son champ et ses modalités aux articles R174-22 à R174-32, les sanctions à l’article R185-2. Les règles de calcul, les valeurs absolues et le calendrier de déclaration relèvent de l’arrêté du 10 avril 2020, modifié en dernier lieu le 11 août 2026. Entreprendre Service Public et ecologie.gouv.fr en proposent une lecture pédagogique.